苏州房地产公共租赁市场调研情况报告

发布时间 : 2017-12-05      浏览 : 2796      分享:

为贯彻落实国家及省市加快培育和发展住房租赁市场的若干意见相关要求,城投地产公司拟积极参与房地产租赁市场,开发建设租赁住房,形成进行多种经营的一体化经营模式,具体方案:

一、政策坏境分析

(一)国家层面的以及各部委发布的涉及该项工作相关内容(优惠、扶持政策)

2015年住建部等部委相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》鼓励住房租赁市场发展。

2016 年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,前者鼓励推广租赁补贴制度,后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进 REITs 试点”等。同时,2016 年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

2016 年 12 月,习总书记在中央经济工作会议上,指出“加快住  房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”;同月,在中财办 14 次会议上,指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、  “规范住房租赁市场,是实现住有所居的重大民生工程”。

2017 年 5 月,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,从保护财产权的角度,界定出租人与承租人的权利义务,并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7 月,住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点。


表1 政府支持体系


(二)各省市区相关政策内容要求

2016 年 6 月国务院出台《意见》后,各地积极跟进,截至目前,已有二十余个省份(直辖市)出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地;多数省份允许改建商品房用于租赁,并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。

50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进 REITs 试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外,对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。

(三)苏州市相关政策要求及目前开展的情况

苏州市于2010年出台了《苏州市公共租赁住房保障办法》(苏府规字〔2010〕18 号)和《苏州市区城市居民公共租赁住房实施细则》(苏住建规〔2010〕13号),对苏州市区公共租赁住房的规划、建设、管理及监督等细则做出了规定。

2014年出台《苏州市区廉价租房与公共租赁住房并轨供应管理实施细则》(苏住建规〔2014〕8号),规定“市区将廉租房与公共租赁住房合并管理,并轨运行,统一归类到公共租赁住房。遵循房源统筹供应管理和梯度保障的原则,简化租赁途径,分类实施保障”。

二、市场环境分析

(一)需求:

1、流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出

我国每年都进行着大规模的人口流动,流动人口是租赁市场发展的基础。进入21 世纪,我国流动人口数量逐年攀升,2014 年到达高位,2016 年流动人口数量 2.45 亿人,占总人口比重达 17.7%。由此产生 1.6 亿租赁人口。流动人口衍生大量租房需求。

2、高房价、限贷、限购的客观现实

1998 年我国实施住房制度改革以来,房价一路攀升,

一边是越来越高的房价,另一边是不及房价增速的租金增速,这样导致的后果是:买房成本与租房成本之间差额越来越大,直接体现在:月供与租金的差值不断拉大。以北京国兴家园一套 90 平米住房为例,2009 年月租金为 4100 元,月供为 8667 元,月供是月租金的 2.11 倍;2017 年月租金为 13000 元,月供为 35708 元,月供是月租金的 2.75倍。也就是说,为得到相同的居住体验,通过购房所付成本是通过租房所付成本的 2.75 倍。两相比较下,租房意愿会因此得到加强。

(二)供给

1、租赁房源不足

在一线城市,租赁需求尤为旺盛,但是目前房源供给不足,市场供给端存在缺口。以苏州园区优租房的调研为例,园区现有优租房小区10个,建筑面积约91.5万平方米,可安置约1.9万人;但是目前园区优租房已基本满租,且仍有近2000人正在网上排队等房,等候期约一年半,由此可见公共租赁市场前景广阔。

2、承租体验差

随着租赁需求的拓围,租客对租赁住宅质量要求普遍提高,但是现有的租赁环境痛点较多,主要问题集中在住房配套老旧、功能差、社区环境管理差等方面。

三、总体思路

国家正在大力推进、发展住房租赁市场,各省市陆续出台相关政策,城投地产公司作为市属国有房地产单位应当积极响应国家号召,紧紧围绕“产城融合 科创立基 文化固本 生态乐居”的16字方针,参与该项民生实事工程建设。

目前城投公司下属子公司中仅有燃气集团、城投地产、城投资产三家公司有闲置资产,且这些现有资产中并无适合改建的项目。

收购社会闲置资产,一方面融资成本压力较大,投资回收期长;另一方面涉及到产权转移等问题,后期实施困难较大。

根据市场调研情况,建议通过政府推出针对性强的租赁用地,城投地产公司成片开发建设租赁性住房。

四、实施具体方案

根据苏州市市场调研情况,公租房土地均为政府划拨,在此前提下,若城投地产公司在自行成片开发建设,具体资金测算结果如下:



经测算,租赁房屋每平方米造价为7,264.04元。目前经园区政府核准的租金水平约为26.66元/月/平方米,那么一年的租金收入约为320元/平方米。不考虑其它因素,按照静态回收期法进行计算,那么每平方米的投资回收期约为22.7年。假设该房屋的折旧年限为40年,运营期财务成本按5%进行计提,那么一平方米一年产生的出租利润为-256.48元。如要达到盈亏平衡点,那么每平方每月的租金收入约为52.50元。(具体计算见下表)

鉴于上述测算结果,在经过市场调研的基础上,公租房为非盈利的公益项目,为了响应政策号召,积极加入到民生实事工程建设中,我们建议采取以下方案投入到房地产租赁市场:

1、方案一

前期:建设用地由政府无偿划拨,建设资金由政府提供;

建设阶段:建设采用成本+酬金模式,我公司收取8%开发利润,后期由政府将该项目形成的资产注入城投地产公司;

运营阶段:由我公司负责运营管理,租金由政府定价,租金上交政府有关部门。

2、方案二

根据上述的测算结果按照目前的租金收入不能覆盖财务成本,收支无法平衡;若由城投地产公司出资建设,根据国家、省、市相关政策,需要政府从供给、金融、财政等方面给予政策和资金支持。

(1)供给方面

建设用地由政府无偿划拨

(2)金融方面

优惠贷款利率、财政贴息补助、专项扶持资金等

(3)财政方面

税收减免或优惠

如果政府能够给予我公司价格补贴,按每平方米每年233元进行计算,同时免除我公司应交纳的房产税金。则重新计算的利润预测表如下:


鉴于上述测算结果,在经过市场调研的基础上,公租房为非盈利的公益项目,为了响应政策号召,积极加入到民生实事工程建设中,我们建议采取以下方案投入到房地产租赁市场:

1、方案一

前期:建设用地由政府无偿划拨,建设资金由政府提供;

建设阶段:建设采用成本+酬金模式,我公司收取8%开发利润,后期由政府将该项目形成的资产注入城投地产公司;

运营阶段:由我公司负责运营管理,租金由政府定价,租金上交政府有关部门。

2、方案二

根据上述的测算结果按照目前的租金收入不能覆盖财务成本,收支无法平衡;若由城投地产公司出资建设,根据国家、省、市相关政策,需要政府从供给、金融、财政等方面给予政策和资金支持。

(1)供给方面

建设用地由政府无偿划拨

(2)金融方面

优惠贷款利率、财政贴息补助、专项扶持资金等

(3)财政方面

税收减免或优惠

如果政府能够给予我公司价格补贴,按每平方米每年233元进行计算,同时免除我公司应交纳的房产税金。则重新计算的利润预测表如下:


按照10年投资回收期考虑,银行贷款期限为10年,则政府给予上述政策支持后,项目资金测算结果如下:

从对现金流的测算来看,每年现金支出,包括运营费用、银行贷款本金及利息远大于每年租金收入,因此我公司认为,在政府增加对我公司的补贴投入和免除房产税的基础上,资金缺口的部分仍应由政府以增加注册资金的形式注入。

五、附件(苏州园区、姑苏区现有租赁市场调研情况报告)



附件:

苏州园区、姑苏区现有租赁市场

调研情况报告

一、苏州工业园区公租房管理有限公司

(一)简介

苏州工业园区公租房管理有限公司(简称“园区公租房公司”)原名苏州工业园区优租房管理有限公司,正式成立于2008年1月3日,为园区管委会直属国有企业。于2011年11月25日更名为苏州工业园区公租房管理有限公司,经营范围为园区公租房及公租房相关业务的经营管理。2014年6月,园区公租房公司成为兆润控股下属二级子公司。作为园区公租房的建设和管理主体,负责园区公共租赁住房的开发建设,承担园区公共租赁住房的统筹管理工作。



公司注册资本21.5亿元,目前资产总额约39亿元,截止2016年底公司已建成明日之星、锦程之星、菁英公寓、群星苑等10个优租房小区,形成建筑面积近91.5万平方米、可安置约19000人的优租房规模。

(二)运作模式

(三)规划建设情况

1、改造项目:

根据项目原有情况将其设计成简易公寓标准间,配制标准:简易装修、附带独立卫浴,宽带上网,家具家电等。


 


明日之星小区:原规划为打工楼项目,后改造为带独立卫生间和简易厨房,配制家具和家电的两人房,共计818套,可安置1636人。

菁仁公寓项目:原规划为学生宿舍楼,后改造为带独立卫生间和简易厨房,配制家具和家电的单身公寓,共计600套,可安置600人。



2、新建项目:

规划定位为中高层次人才短期居住用房,按住宅公寓模式建设。经相关部门批准,规划建设基本实行“一人一间房”、“人均建筑面积30平方米左右”的原则。配置标准为:中高档精装,附带家居生活标准用品,包括家具、家电、厨具、宽带等设施。


 


二房单身合租型卧室                                               三房单身合租型客厅


 

卫生间                                                                             厨房

三房高级家庭户客厅


(四)园区优租房政策

1、未在苏州购房,本人或配偶在苏州无居住条件;

2、本科及以上学历;

3、与所在园区单位已签订劳动合同,并交纳园区甲类公积金或缴纳住房公积金的乙类公积金。

符合上述所有条件的人才可向所在单位提出申请或自行在网上申请,毕业不满5年的新员工优先安排。根据园区优租房目前政策,园区人才享受优租房政策最长期限为三年。房屋租赁合同一年一签,一年到期后年审合格者,可续租也可选择退租。享受期满不得续租。

(五)收费标准

园区优租房租金标准实行政府指导价,租金参照同地段市场价租金确定,租金为市场价租金的三分之二左右。具体根据小区不同,略有差别,此外有线电视收视费、宽带上网费、上门清洁费是必须缴纳的,具体金额详见下表。




(六)特色租赁管理

1、公积金支付房租减轻人才负担。

2、充分运用互联网数据平台。

◇房产条件审查与房产交易中心联网进行数据交互

◇公积金条件审查与公积金中心联网进行数据交互

◇学历条件审查通过国家学信网查询

3、开发优租房管理平台,简化办事流程,人性化管理。

◇全部网上申报,减少书面申请材料

◇各类型缴费方式,减少申请人周折

◇各环节短信邮件提醒

◇物业一站式办理各类手续


 

物业一站式服务中心


园区人才不再为租房来回奔波,可轻松无忧地入住优租房。目前累计安置人才近34000人次,完成在线租房审批约30000批次,平均审批周期小于1天,平均租房周期小于3天。

(七)财务状况

该公司现有优租房小区除明日之星外其余均处于满租状态,申请排队人员约2000人,年租金收入约14000万元,运营成本等支出约为8000万元(不考虑融资成本)。

园区优租房项目建设之初测算的静态投资回收期约为40年。

园区公租房公司表示目前园区优租房的租金约为25元/平方米/月,而同地段市场租金约为50元/平方米/月。由于融资成本、经营成本高昂,且园区房价不断上涨,而优租房定价为政府定价,从公布之初并未调整过,园区公租房公司已经几次申请调整价格,但政府尚未批准。

二、姑苏区公共租赁住房情况

(一)整体概况

市区城市居民公共租赁住房行政管理工作由苏州市住房和城乡建设局负责。市住房保障管理中心是城区城市居民公共租赁住房的具体实施单位,负责房源筹集、资格审查、配租管理等日常管理工作。

目前姑苏区将廉租住房和公共租赁住房合并管理、并轨运行,统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房),遵循房源统筹供应管理和梯度保障的原则,简化租赁途径,分类实施保障。

公租房资格准入和申请受理程序等均参照现行的廉租住房和公共租赁住房各项政策不变。

1、资格准入

廉租住房是指政府以实物配租的方式向符合本市现行住房保障条件的最低收入住房困难家庭提供的具有社会保障性质的政策性租赁住房。

公共租赁住房是指政府筹集货提供政策支持,限制套型面积、供应对象和租金标准,供应给城市中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员等租住的保障性住房。

2、申请受理程序

公租房实行轮候配租制度,已登记的申请家庭配租公租房,应当按照规定的轮候方式公开进行摇号配租,配租结果应当向社会公布。

(二)项目情况

1、福运公寓公共租赁住房项目

(1)简介



该项目位于福运路西侧,南环高架南侧,用地面积33292平米,建筑面积约11万平米,预计总投资6.3亿元。该项目7个单体,南侧3 幢33层、北侧4幢22层,中间为地下车库,共建设公共租赁住房1489套,分为45平米、55平米、65平米三种户型,2014年10月竣工投入使用。该项目被列入苏州市政府实事工程,是苏州市区首个公共租赁住房小区。

(2)运营管理情况

该小区目前由苏州市住房保障管理中心委托的物业公司进行物业管理,截至今年年底已经基本满租。租金由物业公司代为收缴,并统一上交住保中心。具体收费标准根据相关规定执行。物业公司目前在该小区的工作人员(包括管理人员、保安、保洁等)约50人。该项目物业费每年财政支付约250万,户内维修费财政实报实销。

2、其他项目

经了解,苏州市住房保障管理中心在南环新村等其他保障房小区也有安排公共租赁住房给符合条件的申请人,主要是通过政府回购后再进行摇号等程序后安排入住。


苏州城投地产公司 青创工作室

2017年12月5日