2018城投地产青创工作室半年度调研总结 --关于长租公寓项目的青创调研

发布时间 : 2018-09-13      浏览 : 3022      分享:

青春之火不熄,创新创效不止。自2017年青创工作室成立以来,就积极踊跃为公司转型升级献计献策。同样2018年也是公司转型升级至关重要的一年,青创工作室2018上半年的工作主要围绕研究长租公寓政策以及在苏州市内的实地调研而展开。


一、调研背景

自2016年,国家政策中开始包含对房地产行业发展鼓励租售并举,鼓励商业用房变成青年公寓的政策,这是国家层面对长租公寓的大力支持。

就江苏省来说,在南京的试点方案中提到“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房”,南京的政策限制了参与对象为国有企业参与厂房改造。所以当前租赁市场的形式对国有企业十分有利,我们可以借政策的东风,及时发展租赁市场。


二、长租公寓上半年调研总结及数据分析

2018年上半年,青创工作室主要在长租公寓政策方面进行解读与研究,并进行实地考察,调研苏州市内长租公寓现状以及长租公寓的选址。我们去了贝克公寓、朗诗寓、阳光智寓、魔方公寓等品牌长租公寓旗下的14个门店,并在地铁沿线寻找合适的房源,比如:名城综艺大厦、常熟天禧项目等。2018上半年共计调研13次。

(一)关于长租公寓品牌调研

1、贝客公寓

贝客公寓隶属于江苏贝客邦公寓管理有限公司,2013年11月份成立于南京,着眼于打造客户需求和极致的居住体验的人文关怀青年社区。目前贝客公寓在苏州共有三家门店,分别是:三香路店、通园路店和青年公社店。本次调研活动将三家门店全部调研完毕。

(1)基本配备:健身区、娱乐区、自助式休闲茶吧、公用厨房、独立卫生间等设施,房间内装修精致。公寓还提供管家服务,代购快递、免费雨伞、自行车、充电器租赁等免费服务,如租客要求还可根据租客的要求提前打开热水器等。公寓内还定期组织活动,如唱歌等,活动费用根据不同形式进行收费,多数活动都是免费的。

(2)租赁费支付方式:分为两种,一是现金支付,支付时最少三个月一付,付一押一,合同期为半年,合同期内可转租可换房,如需转租必须入住满三个月以上,租户需自行找好新房客才可办理退租手续,退租时将会退还押金及公摊费用,新房客的入住手续需同步进行,入住期间如需换房必须支付原房间10%的房费才能换房;二是可分期支付房款,合同同样是半年一签,按季度付款,入住期间的房间不可转租或换房,电费为商业电费(预充卡)。

(3)调研小结:

总体而言,贝客公寓主打高端路线,公寓内配套设施丰富,公共区域与房间内装饰程度良好,公寓文化活动较为丰富,租金定价相对较高。在贝客公寓这一品牌中,虽然三香路店相对而言配套设施较少;房型面积较小;套数少,但因为交通便利地处苏州城区,且装修精美,故租金相对最高,入住率也最高。青年公社店地处园区郊区地带,虽然有着精美的装修、完善的配套设施和周边配套,租金居中,但入住率最低。通园路店地理位置最差,交通最不便捷,装修相对于前两者而言要差一些,租金最低,入住率也还可以。

2、朗诗寓

朗诗寓为朗诗集团旗下长租公寓品牌,以居住生活为核心,基于对公寓的标准化改造与高品质运营管理,融合居住、商业、办公、文化娱乐功能,为追求生活品质的年轻人打造宜居生态圈。目前朗诗寓在苏州共有四家门店,分别是:察院场店、东方大道店店、陆慕地铁站店和干将路店。今年上半年我们已将这四家门店全部调研完毕。

(1)基本配备:公寓配套设施有健身区、娱乐区、自助式休闲茶吧、公用厨房、独立卫生间等设施,房间内装修简易。

(2)租赁支付方式:租赁合同半年起租,押一付三,可通过银行卡、微信、支付宝支付。电费为商业电费(预充卡)。公寓提供12H管家服务,免费打印复印;定期举办社群活动。

(3)调研小结

总体而言,朗诗寓产品定位于温暖小家,追求品质生活,公共区域与房间内装饰程度较好,公寓文化活动较为丰富,租金定价相对较高。

3、魔方公寓

魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商,业务覆盖北上广深等20个主要城市,其多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场,以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。目前魔方公寓在苏州共6家门店,分别是:相城大道店、三香路店、石路店、团结桥店、察院场店和胥口店。上半年共调研5家魔方公寓门店。

(1)基本配备:健身房、公共放映厅、门禁系统、监控系统、自助快递驿站、自助贩卖机等。每年公寓都会举办各类主题活动,如摩拜单车骑行活动等。

(2)租金:采用押一付三,押一付一得多交100元。此外租户还需缴纳每月150元物业费(包含网络)。水费为5元/吨,电费为1.7元/度。

(3)调研小结

总体而言,魔方公寓的产品定位为中档水平,除相城大道店外,公寓内配套设施较少,公共区域与房间内装饰程度一般,公寓文化活动较少,租金定价相对适中。

相城大道店为苏州调查区域内魔方公寓的标杆店,门店前厅装饰豪华,房间内装饰部分相比其他店也要好,健身房这一配置除了相城大道店以外,其他门店都没有。此外相城大道店也举办各类公寓活动,规格档次接近贝客公寓。

4、阳光智寓

阳光智寓隶属上海阳光智寓公寓管理有限公司,该公司专业从事公共租赁事业,始终坚持“受益于大众,服务于大众”的理念,为都市白领提供安全、私密、舒适、便利的个人空间。目前阳光智寓在苏州共两家门店,分别是人民路店和三元店。上半年已将两家门店全部调研完毕。

(1)基本配备

大户型自带厨房灶具及洗衣设备,小户型烧煮及洗衣需至公共区。公寓内除公共厨房外无其他配套设施,公共区域和房间内装修水平较差。

(2)租金收取:除租金外不收取额外费用。

(3)调研小结

阳光智寓总体定位为低端公寓,仅能保证日常生活起居和门禁安全的需求。整体而言,人民路店要好于三元店,三元店的物业服务、配套设施和装修程度只是稍好于一般工厂集宿区的水平。

(二)关于长租公寓房源调研情况

1、名城综艺大厦

名城综艺大厦隶属于姑苏区国资委旗下苏州名城发展集团,地址位置紧邻西环高速路,交通便利,位置优越,距离苏州火车站仅6分钟车程,附近有留园、寒山寺、虎丘等风景名胜古迹。园内共计两幢楼宇,总建筑面积约2万平方米,停车位约200个左右。其中南楼为精装写字楼,北楼一楼为项目商业配套,二至九楼为名城商务与乐活青年公寓合作打造的名城乐活国际公寓酒店。

(1)基本情况介绍

名城综艺大厦1号楼已经与乐活国际公寓合作,整体打

包出租。目前对外出租为2号楼精装修写字楼,写字楼总建筑面积约12000平方米,共12层,其中2-10层为精装,11-12层为毛坯以便提供于需要自己装修风格的企业。2-12层每层面积均为1119.88平方米,其中精装2-10层可对外出租面积为100-1000平方米均可。

(2)租金及相关费用

写字楼现对外报价60元/月/平方米(租金)+10元/月/平方米(物业),毛坯楼层对外报价50元/月/平方米(租金)+10元/月/平方米(物业),电费为1.2元/度,企业需先买后用。

(3)调研小结

名城综艺大厦位于姑苏古城区内,交通便利,紧邻西环快速路,但周边没有地铁及大型综合商业配套设施,小区内也无相关配套。从房屋结构来看,名城综艺大厦层高上不适合用于长租公寓。从租赁年限来看,租赁时间过短,对公司后期回笼资金存在很大风险。租金方面因地域等因素租赁价格过高,不符合公司发展要求,因此该房源最终不做考虑。

2、苏州常熟天禧项目

苏州常熟天禧项目业主为常熟大学科技园有限公司,项目地址位于苏州常熟隐湖路与湖山路交汇处,北靠城区,西濒昆承湖,南接沙家浜风景区,周边环境优美,交通便捷。

(1)基本情况介绍

苏州常熟天禧项目共计4幢680套公寓,目前整体打包出租276套,其中225套为1号楼整幢,51套为3号楼散户。计租面积:13643.41平方米,1号楼共计13层,3至12层每层共19户,13层共16户。配备4部电梯,两部消防楼梯。地下停车位提供50个。

(2)租金及相关费用

276套公寓整体出租金额400万/年,物业费30万/年,租期为15年,租金每三年递增百分之八。其中第一年为免租期,并且提供3个月的装修免租期。

(3)小结

苏州常熟天禧项目地理位置优越,北靠常熟城区,西邻昆承湖,南接沙家浜风景区,交通便利,3分钟上常熟昆承快速路,20分钟到达苏南硕放机场,30分钟抵达苏州城区。

周边配套规划前景可观,目前周边已有湖畔商务广场及小区沿街配套。并且东北方向1.5公里距离的永旺商超将于明年3月开业。鉴于以上项目位置存在巨大发展潜力,且租金价格合适,有一定盈利空间,周边菁英公寓出租率达90%以上,收益可观,符合公司战略布局规划,因此我们目前考虑与该项目进行合作。


三、青创关于长租公寓方面的思考与建议

通过2018上半年青创调研,我们从租金收取、软装设计、政策调整等方面提出以下5点建议:

1、在租金价格合理的情况下,我公司在选取长租公寓地点时应多考虑城区中心等区位优良的地方。在调研中发现,城区门店的套间数都较少,总体都在80间以下。由于城区房屋租金较高,为避免庞大的租金压力,建议学习其他品牌的处理方式,城区内的单个门店的房间体量应不大于80间。

2、软装设计可以直接影响租户对房屋的第一印象,只有提高长租公寓的整体风格品味,才能吸引高素质人群入住,控制综合成本,提高公寓的利润空间。所以我们在装饰、配套设施和增值服务方面应尽量学习贝客公寓的做法。为提高品牌竞争力,我公司在增值服务方面应创立自己的公寓文化,多开展公寓主题活动。我公司可创立主题公寓,例如“爱情公寓”等,给消费者讲故事,给单身白领一种“来到我们的公寓能收获到爱情的期待感”。

3、将部分公租房、定销商品房、拆迁安置商品房等存量住房调整为租赁住房向社会出租。截止目前我公司开发建设的定销商品房小区已有虎阜花园东区、虎池苑、水韵新苑、驿东苑4个,每个小区都有存量住房,如果调整为租赁住房,可以向土地储备中心建议由我公司进行改造及后期运营管理。或者可以寻找其他国企的闲置不动产来作为长租公寓的门店地点。通过政策红利导向,我公司可花费较低的租金来租用此类场所。如无法在上述地点寻找到合适的房源,在寻找其他房源时,也要尽可能地寻找靠近地铁站的不动产。

4、在房租支付方式方面,我公司可发挥国企的优势,向政府申请有利政策,让租户能够以公积金的方式支付房租,吸引白领前来租住,提高入住率。

5、在租售策略中,我公司可实行租住积分制,租客在我公司旗下的长租房租住时间越长,得到的积分就越多,积分的高低直接和房租折扣相挂钩。


四、结语

2018年已经悄然过去大半,时不我待,我们地产公司的广大青年,将始终坚持“公司发展,青创在先”,勇于与时间抗争,展现新时代新担当新作为,做好长租公寓调研的同时,为大健康公司的注册登记、项目落地等事宜做好辅助调研工作,同时适时开启教育地产创新调研工作,志存高远,脚踏实地,努力为地产公司的转型升级奉献青春智慧与力量。