长租公寓前期推进过程中的难点分析

发布时间 : 2018-07-04      浏览 : 2865      分享:

2016年6月3日,国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,文件中指出实行租购并举,对培育和发展住房租赁市场给予大力支持,各省市对发展住房租赁市场都给予了积极地响应。2017年开始,已有北京、天津、深圳、厦门和常州等城市进行公共租赁住房试点工作。同时根据江苏省住建厅于出台的《省住房城乡建设厅关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》(苏建房管〔2017〕232号),苏州被选为江苏省的试点城市之一,这为城投地产公司带来了良好的发展机遇,为公司的转型升级提供了突破口。

2018年初,城投地产公司青创工作室对长租公寓项目开展了大量的调研工作,上半年完成苏州市长租公寓抽样调查(4个品牌的14家门店)、初步调研项目近20个、详细调研项目10个。在调研过程中,积累了丰富的经验,同时在推进的过程中也发现了很多问题。由于目前苏州市场尚未推出租赁住房用地,地产公司现阶段主要进行的是市场化租赁行为,所以主要问题集中在租赁存量房改建,即轻资产运营方面。


一、用地性质问题

租赁社会存量房,我们首先关注的是项目的用地性质,这是前期能否通过消防设计审查的关键。今年五月苏州市住建局制定了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》(征求意见稿),文件中特别提到“鼓励利用存量建设用地和房产新建改建租赁住房”、“鼓励企业利用存量建设用地开发建设租赁住房。在符合相关规划的前提下,经市、县人民政府批准,利用存量商业、办公、工业、仓储用房进行住房租赁的,可实行继续按原土地用途和权利类型使用土地的过渡期政策”,但是在具体的推进过程中如何能够实现,根据地产公司去国土、消防等部门咨询的情况来看,并不乐观。目前苏州尚无具体可操作的程序或者具体负责落实的部门。

地产公司前期详细调研的10个项目中,按照目前的消防咨询情况,仅有3个项目可以做长租公寓,2个项目存疑(主要因为该项目用地性质分类目前按照新标准已经取消了),具体情况详见下表。



商业用地和商服用地在用地性质方面是可行的,但是这样的用地性质相对的也会带了租赁成本较高的问题。

解决方案:

1、对于用地性质分类已取消的项目,一方面通过产权单位积极收集项目前期各类审批资料和当时的用地分类规范等政策资料,提请国土、规划、消防等相关部门召开专题会议,研究确定此类用地性质是否可做长租公寓。

2、对于低效建设用地(比如工业用地),苏州市政府2017年出台了《关于促进低效建设用地再开发 提升土地综合利用水平的实施意见》(苏府〔2017〕60号),文件中虽然有低效建设用地再开发的相关规定,但是如何落实需要进一步研究、讨论、跟进。

3、地铁上盖物业方面:由于地铁是现在年轻人首选的绿色出行方式,根据前期调研数据可知,交通条件是长租公寓选择的重要因素之一。下一步还是需要与轨道交通公司、轨道消防大队加强沟通,力争取得此类房源,并完成消防审批手续。

4、商务办公性质的项目,可以参照《南京市住房租赁试点工作方案》,向项目所在地政府申请,按照“一事一议”的原则,经批准后改为长租公寓。

二、房源问题

地产公司自2018年初启动长租公寓的调研以来,虽然青创工作室的青年员工积极参与,针对地铁沿线客流量大的站点周边辐射2公里范围进行地毯式搜索、通过专业房产门户网站搜索、中介公司定向搜索等方式并行,但是半年来搜集到的房源数量还是不多的。俗话说的好,巧妇难为无米之炊,要发展长租公寓,尤其是轻资产运营的情况下,必须要有房源。

长租公寓市场现在正是高速发展的时期,就苏州而言,朗诗寓2017年7月刚刚开设第一家门店,截至目前已经有5家门店开业,另有3家门店正在装修,抢占市场的速度让我们叹为观止。在这种市场行情下,我们的速度也一定要加快。

解决方案:

城投公司作为市属国企,在本地有着很多优质的资源,可以充分利用:一是发挥6500名城投人的力量。通过简单的培训,了解长租公寓需求房源的特点,每一个人都可以是房源搜索者,由点带面,充分发掘;二是充分利用互联网+新媒体,城投系统下每个子公司的微信公众号、网站等信息平台都可以是我们搜索的眼睛,充分发挥大数据的力量。


苏州城投地产发展有限公司 郁文

2018年7月4日