城投地产青创工作室关于长租公寓政策的所研所思

发布时间 : 2018-06-01      浏览 : 2635      分享:

一、背景

十九大报告指出:“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”从房地产的角度看,中国当前住房市场的主要矛盾,已经转化为人民日益增长的美好居住生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。老百姓从过去的“忧房”到“有房”,新时代将进入“优房”时代。2018年是中国房地产业发展三十周年,过去的三十年是购房市场的舞台,随着十九大提出“租购并举”这一方向,今后中国房地产业发展中,租赁住房将隆重登上舞台。

二、长租公寓相关政策背景

鉴于住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号,下称“153号文”),提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。”开放商背景主体。

并且从政策上看,整体的形势是好的。长租公寓成为“一个行业”,从工商登记的统一性及“长租公寓”终于成为一个合法行业,允许隔断出租。自2015年开始,基本上每一个季度我们会看到国家对长租公寓行业利好的消息,从2015年7月份,《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,到2016年首次对住房租赁市场定性为服务业行业。到2016年,对很多房地产行业发展鼓励租售并举,鼓励商业用房变成青年公寓的政策,这其实从国家层面是大力支持的行业。在南京的试点方案中提到“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房”,南京的政策限制了参与对象为国有企业参与厂房改造。所以当前租赁市场的形式对国有企业十分有利。我们可以借政策的东风,及时发展租赁市场。

2016年、2017年国家明确提出或出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确加快机构化、规模化租赁企业的发展。在《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台之后,全国各地区政府纷纷响应,包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方先后响应,给予了租房市场相应的政策支持。

并且近一年,政府逐渐取消购房落户政策,将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴,已经逐渐成为一种新的趋势,代表性城市包括无锡、郑州、济南等。2017年7月28日,无锡市政府率先宣布租房可落户。在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。这无疑也是促进人才引进,开拓长租公寓的一个历史性的决策,促进租赁市场发展。

三、对苏州市相关政策的所研所思

目前,苏州市也即将出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见(征求意见稿)》,文件中体现了可利用的相关优惠政策,将对公司推进长租公寓产生影响:

(1)给予税收优惠、财政补贴、融资支持等政策保障;

税收优惠:对一般纳税人出租其在2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。除上述明确的税收优惠外,有无其它税收优惠政策,需要进一步与住建部门沟通。

财政补贴:建立住房租赁企业专项奖励资金,专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业;

融资支持:支持符合条件的住房租赁企业发型债券,不动产证券化产品。完善对住房租赁企业的信贷支持,鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

(2)保障租赁住房用地供应,将新增租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。调整部分地块出让竞拍规则。根据上海、南京等地租赁住房用地供应情况,租赁住房用地应由国企取得,我公司将大力争取租赁住房用地。

(3)鼓励利用存量建设用地和房产新建改建租赁住房。根据苏州市《关于促进低效建设用地再开发提升土地综合利用水平的实施意见》相关规定,寻找适合的存量低效建设用地进行改造。

(4)将部分公租房、定销商品房、拆迁安置商品房等存量住房调整为租赁住房向社会出租。截止目前我公司开发建设的定销商品房小区已有虎阜花园东区、虎池苑、水韵新苑、驿东苑4个,每个小区都有存量住房,如果调整为租赁住房,可以向土地储备中心建议由我公司进行改造及后期运营管理。

(5)加快推进人才乐居工程建设。目前苏州的人才公寓建设主要以园区的优租房为主,由园区公租房管理有限公司进行建设与管理,我公司后续可以在大市范围内争取向这一类型业务发展。


苏州城投地产公司 青创工作室

2018年6月1日