关于“长租公寓项目”的建议方案 ——2018年一季度城投地产青创工作调研报告

发布时间 : 2018-03-15      浏览 : 2884      分享:

2018年伊始,根据公司的发展规划和主要发展方向,城投地产青创工作室秉持“公司发展 青创先行”理念,围绕“长租公寓项目”开展了调研活动,针对苏州市目前的公共租赁住房市场进行了深入调研考察,主要选取了已经进入苏州市场的4个长租公寓品牌——贝客公寓、朗诗寓、魔方公寓、阳光智寓,对这四个品牌旗下14个门店进行走访。经调研发现,苏州的长租公寓市场对比北京、上海、深圳、广州等一线城市,还仅仅是初级阶段,主要定位为中档及中档以下水平,因此综合调研结果与青创小组成员的讨论、分析与思考,现对长租公寓项目建设提出如下建议:

1、加强对政策文件的研究。

自2015年以来,住建部、国务院等机构对支持租赁住房相继出台政策,这些文件相互补充表现出了一定的连续性,这意味着在中央层面,政策的顶层设计已经趋于完善。截至目前,首批开展住房租赁试点的12个城市均已出台相关支持政策。省级层面已有辽宁、四川、安徽、河南、广东、江苏、云南、浙江等省份出台意见或通知,城市层面约有20余城出台约38项政策,推动住房租赁市场发展。

苏州目前尚未出台具体政策,因此需要加大对已出台政策、尤其是实施细则以及群众最关心的教育、户口等问题的研究,为下一步推动苏州出台相关政策做好准备工作。

2、加强与政府各部门的沟通。

目前正是大力发展公共租赁的时期,一些试点城市已经推出了公共租赁性质的土地,且后期推出数量预计会有大幅增长。比如上海十三五期间计划供应租赁住房用地1700公顷,可提供租赁住房70万套;南京市2018年全年新出让土地中计划安排300万平方米租赁住房,筹集租赁房源100万平方米。因此我司应加强与国土、住建、规划等部门的联系,实时跟进苏州市租赁住房用地的规划、推出计划和情况,以便能够迅速做好相关计划、抢占先机。

同时由于目前苏州只有园区优租房可以实现网上直接公积金支付房租,如公司能与市公积金中心沟通,实现公积金网上支付房租的功能,对后期长租公寓出租将具有极大的利好效果。

3、做好产品的定位和规划。

打造好产品的关键在于就在于产品的定位和规划。产品定位有几个重要的因素。

(1)地理位置,这是最关键的因素,也是一切定位的基础。

根据调研情况可以看出,区位因素是影响租金和入住率最主要的因素。区位很好的店包括:贝客公寓三香路店、朗诗寓察院场店、魔方公寓三香路店、石路店和察院场店。这些店的租金都处在高价位,并且能保持很高的入住率。即使有些门店不在地铁附近,城区内公交站台发达,周边配套齐全,即使租金价格较高,消费者还是能够接受的。相反,区位较差或一般的店入住率普遍不高。区位不好的门店需要通过交通或者装修和设施等因素的加分来提高入住率和租金的价格。

因此,建议在租金价格合理的情况下,选取长租公寓地点时应多考虑城区中心等区位优良的地方和地铁沿线周边。

(2)产品档次,产品档次直接与装修成本挂钩。虽然根据调研情况,装饰因素不是影响公寓租金价格和入住率的决定性因素。如魔方公寓相城大道店,该店为魔方公寓中装修最好的门店,但和同品牌几家区位好的门店相比,租金价格还是差了不少。

当前市场环境下,伴随消费主体向85后、90后的转变,租房者对居住的品质要求愈加提高,讲究的不仅是公寓的功能性,还特别在意居住环境的性价比,因此对受众群体要进行深入的剖析研究。

建议定位为高端长租公寓,在装饰、配套设施和增值服务方面应尽量学习贝客公寓的做法,不断提高在高端公寓中的品牌竞争力。

4、加大寻找物业资源的力度。

由于我司是国企,可以充分发挥国企的优势,尽可能寻找其他国企的闲置不动产来作为长租公寓的门店地点。这样通过政策红利导向,可以花费较低的租金来租用此类场所。

同时应加强对社会闲置资源的寻找力度,为进入长租公寓市场做好资源储备。

5、对特色配套服务进行细化研究。

公共租赁行业目前仍处于发展初级阶段,竞争相对激烈,我司的产品如何体现竞争力,主要还是体现在服务和金融方面。比如可以根据互联网的大数据,通过分析,提前洞察现在市场上租客的各种需求,出相应的增值服务。

(1)打造特色增值服务

以创立自己的公寓文化,多开展公寓主题活动。可以创立主题公寓,例如“爱情公寓”,给消费者讲故事,给单身白领一种“来到我们的公寓能收获到爱情的期待感”。

(2)进一步创新增值服务内容

现有的租赁品牌很多都有增值服务,能否进一步创新是关键,比如由传统的打扫,收取快递,租车等,扩展到旅游,招聘,培训等致力于生活的全方位服务。

长租公寓的调研只是刚刚开始,2018年青创工作室的全体成员将继续紧跟公司的发展战略,不断探索与创新,为公司转型升级,贡献青春智慧。