【探索研究】2020年四季度苏州土地市场情况报告

发布时间 : 2021-01-26      浏览 : 284      分享:

一、四季度总体情况

2020年四季度苏州市经营性建设用地共出让88宗,成交面积339.7m2,总成交金额416.7亿元。其中工业园区1高新区2宗、相城区3吴中区9、吴江区7宗、常熟11、昆山9、张家港25、太仓21宗(张家港、太仓多为安置房地块)。


1 苏州市各区、县级市土地成交面积及成交金额情况



2 苏州市各区、县级市成交优质住宅/商住类地块一览

序号

区位

地块编号及位置

竞得单位

楼面价

/

1

吴中

2020-WG-68城南宝丰路西、东吴南路北

中建

15905

2

2020-WG-69木渎津桥路北、木光河西

正荣

13650

3

高新

2020-WG-73科技城锦峰路东科业路南

中粮

16347

4

2020-WG-74科技城潇湘路西白龙河北

保利

15860

5

相城

2020-WG-65高铁新城相城大道太东路南

京东

15600

6

2020-WG-59元和庆元路北齐门北大街东

相城高新

16000

7

吴江

WJ-J-2020-026汾湖高新黎里工力铸造

宝能

9648

8

WJ-J-2020-032开发区花港路南芳甸路西

中粮

10950

9

常熟

2020A-020琴湖片区富阳路北湖圩路西

招商局

13955

10

2020A-026常福街道柳州路东、联丰路南

海伦堡

9707

11

昆山

昆地网22号淀山湖黄浦江路东南苑路南

苏高新

7971

12

昆地网20号开发区珠江路东、汛塘路南

中建七局

11725

13

张家

2010-A15-C市区蒋乘路西侧

弘阳

10764

14

2010-A15-B市区沙洲路南侧

昆山时代

11258

15

太仓

2020-WG-39-1高新区学院路南岳鹿路西

新城控股

11650

16

2020-WG-40-6高新区梅村路南文渊路西

禹洲

12768


2020年四季度苏州主城区(含吴江)共出让经营性建设用地22宗(其中商服、旅馆、科研等地块11宗,占比50%),成交面积101.1m2,成交金额183.9亿元,平均楼面价8310/m2,平均溢价率6.4%。地价总体保持平稳,热门地块竞争仍旧激烈。

四季度市内各区住宅地块较少,热度差异较为明显,高铁新城6667号地块底价成交为定向地块,均为京东量身打造,65号住宅地块(占地17.8m2,容积率2.0,总价42.8亿),由京东、中南、平安共同开发,66号商服、科教研发地块(占地14.6m2,容积率3.1,总价4.5亿),未来打造京东智谷项目,是目前为止出让面积最大的两个地块。相城元和59号地块亦底价成交,元和板块区域内新房存量较高,去化较慢,这也是房企多谨慎观望而不积极参与竞拍的原因之一。反差较大的是科技城7374号地块,科技城作为高新区重点规划的科技生态城片区,打造全市创新高地,近期频传利好消息的太湖科学城,让科技城板块的未来发展极具潜力。科技城地块吸引了众多房企携带马甲报名,其中7334家房企参与共157个马甲,竞拍相隔8天的7426家房企参与共141个马甲,马甲数少的数家房企以合作的形式在一次报价区间分散出价,以提高竞得几率,竞得后共同开发。73号一次报价阶段直接导致竞拍系统崩溃,延后两日开拍。最终73号由中粮竞得,据悉将与平安、招商、苏高新和旭辉5家共同合作开发。74号由保利携带28个马甲最终竞得。两个地块的一次报价均位于区间的48%-49%,由此分析各大房企对于一次报价均有研究,一次报价区间大致趋同于中间值偏低的点位,报价分布有更加集中的趋势,并以合作及增加马甲数量分散出价提高竞得成功率。参拍热度差异明显从房企的参拍表现来看,热门板块的未来升值潜力更值得房企扎堆“放手一搏


二、政策解读

109日,苏州市住建局发出通知,规范全市新建成品住房建设销售管理,对市场上已具备基本使用功能的新建成品住房提出相应的建设、销售及交付的管理要求,根据规定,成品住房装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%10%且不低于1000/平方米,样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书3个月后方可撤除,并留存影像资料备查以促进房地产市场健康发展,进一步提升成品住房质量和品质。

1218日,苏州市政府发布《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》(苏府办【2020313号),符合积分落户条件,租房经房屋所有权人同意可在房屋所在地落户,也可直接在房屋所在地的社区公共户落户。进一步调整户口迁移政策,落实放宽城市落户条件,吸引人才来苏置业就业。


三、苏州市区全年总体情况

2020年度苏州市经营建设用地共出让107宗(涉宅地块71宗,占比69%),成交面积502.8m2(商业类94.6m2),成交总金额1140.7亿元(商业类41.3亿元)。其中姑苏区7,工业园区9高新区14宗、相城区18吴中区36、吴江区23宗,详见表32020年整体较2019年(114)的成交面积602.7m2,同比减少16.6%,成交金额1211.7亿元,同比减少5.9%。一季度受疫情影响,上市地块较少,市场热度并未因疫情而减退。从成交数据对比来看,吴中区今年整体出让面积位列各区之首,吴江区位居第二。

从全年成交情况来看,2020年楼面单价价超过3/m21宗,为园区01号钟南街东、共耀路北地块,成交楼面价30228/m2,楼面价2-3/m2的地块有5宗,分别位于园区青剑湖、园区胜浦、新区狮山、姑苏区南环人民路及平江新城,均为各区核心板块。进入一次报价的地块共有35宗,花落谁家要碰点运气,而热门地块吸引众多马甲,还需有点策略。年初因疫情原因取消了竣工预售许可调整价,但仍有部分热门地块单独设置竣工预售许可调整价,全年有3宗地块需现房销售,为苏高新禹洲枫桥山云庭项目,楼面价14763/m2;中海35号科技城玉屏路南、元方路西地块,楼面价18567/m2;以及苏高新46号狮山玉山路北、长江路西地块,楼面价25095/m2


3 苏州市各区2020年度成交情况

一季度

二季度

三季度

四季度

年度合计

涉宅地块楼面均价/

姑苏区

0

2

5

0

7

21449

工业园区

3

2

3

1

9

27125

高新区

3

5

4

2

14

15824

相城区

1

10

4

3

18

12636

吴中区

5

15

7

9

36

13356

吴江区

0

12

4

7

23

9982

总计

12

46

27

22

107

-----

成交面积

(万㎡)

63.6

204.3

133.9

101.1

502.8

-----

成交金额

(亿元)

150.8

418.9

387.1

183.9

1140.7

-----


4 2020苏州市各区涉宅地块成交楼面均价



四、综述


1号公告到13号公告,无一宗地块流拍,且不少地块均低溢价成交。可以看出,当下的政府调控政策能够将地块溢价率控制在合理范围内,既稳定了地价、房价,又给予了房企一定的发挥空间,让越来越多的房企乐意积极在苏州布局补仓。低溢价致使热门地块进入一次报价常态化,多家房企合作拿地共同开发也是常规操作。2020年的土拍落下帷幕,【202014号、【20211号公告即将开拍,开启新一轮的激烈竞争,城投地产公司发挥国有企业外部融资优势,积极寻求合作机会,了解各房企的需求,发挥自身的优势,加强与地产行业标杆企业合作,多研究学习竞拍策略,参与竞拍,共同拿地开发。