【探索研究】二季度苏州土地市场情况报告

发布时间 : 2019-07-17      浏览 : 96      分享:

二季度苏州土地市场情况报告

一、总体情况

2019季度苏州市经营性建设用地共出让60宗,成交面积232.3,总成交金额426.39亿元。其中,姑苏区成交1宗、工业园区4高新区2宗、相城区3吴中区4、吴江区11宗、昆山5宗、太仓15宗、常熟7宗、张家港8

1二季度苏州市各区、县级市土地成交面积及成交金额情况

2二季度苏州市各区、县级市成交优质住宅/商住类地块一览


二、市区土地成交分析

(一)姑苏区

2019季度姑苏区经营性建设用地共出让1宗,成交面积34742.1,总成交金额98864,溢价率32%

1号(姑苏区彩香路东、金门路南)地块位于石路商圈,地段成熟,因该地块有7768㎡的用地面积需按要求建设商业及公交停车场,竞争程度并不激烈,成交价尚未达到市场指导价,与周边纯住宅地价尚有差距,不具代表性。目前姑苏区中心地段可开发地块不多,待出让地块主要集中在虎丘片区、平江新城及古城区零星地块,预计下半年推出市场。

(二)工业园区

季度工业园区经营性建设用地共出让4宗,成交面积132876.64㎡,总成交金额372986元。其中住宅地块1宗。

园区二手房价涨幅较大,受限价控制,新房备案价倒挂现象普遍,新房供不应求,02号(钟南街东、港田路南)住宅地块竞争异常激烈,报名首日419日自由报价就已经过39轮的报价,达到现房销售前一手,之后再无报价,429日限时竞价中海以356360万元的价格一锤定音,成交楼面价突破30000/㎡,超过市场指导价10%,进入现房销售。

(三)高新区

季度高新区经营性建设用地共出让2宗,均为住宅地块,成交面积136737.8㎡,总成交金额685553,平均溢价率38%

新区地价相对平稳,7号(高新区滨河路东、横山路北)地块位于新区核心狮山板块,学区较好,民众关注度高,新房倒挂现象普遍,往往出现开盘售罄的情况。该地块由于面积大、总价高,较1718年狮山板块几个住宅地块及一季度拍出的大华地块,竞争情况略缓,最终由苏高新与招商联合竞得。

10号(高新区浮桥路北、虎疁路西)地块位于浒墅关板块,随着浒墅关配套逐步齐全,并有在建地铁3号线(年底通车)、6号线的加持,浒墅关作为新区后起之秀,也是各房企争相拿地的板块;但目前板块内仍有存量较大的问题。

(四)吴中区

季度吴中延续了一季度土地出让面积大户的趋势,经营性建设用地共出让4宗,均为住宅地块,成交面积214447㎡,总成交金额811128万,平均溢价率50.25%

吴中区出让4个地块均为住宅地块,溢价率也是呈现逐次升高的趋势,尤其是尹山湖板块作为园区外溢首站,丰富的湖景资源及配套更是提升了板块的热度,3号(吴中郭巷赶湖路南、花泾港路西)地块自由报价阶段直接加价7.1亿达到封顶销售前一手,最终以现房销售前一手成交,楼面价突破20000/㎡。

木渎板块有中铁地块28000/㎡的楼面价站岗,近一年来土拍逐渐回归理性,楼面价均在14000-18000/㎡之间;但与一季度相比,仍可以看出土地价格的攀涨。

(五)相城区

季度相城区经营性建设用地共出让3宗,成交面积132368㎡,总成交金额167972。其中住宅地块1宗。

二季度相城核心区域未有地块推出市场,参考去年及一季度的土拍,曾经的价格洼地已然不是洼地。

(六)吴江区

季度吴江区经营性建设用地共出让11宗,成交面积264882.1㎡,总成交金额194052.7741万。其中纯住宅地块1宗,被我公司以 16.77亿拿下。

2017年,与1号地块相邻的亨通、港中旅地块拍出高达18156/㎡和15895/㎡的楼面价,1号地块的竞拍尤为激烈,经过30轮的角逐终被我公司竞得,进入现房销售。吴江太湖新城是苏州重点打造的区域,太湖湾已基本成型,竞争激烈程度不言而喻,核心区域内净地较多,开发潜力巨大,未来将是一片红海。

三、县级市土地成交分析

(一)昆山

季度昆山市经营性建设用地共出让5宗,成交面积271527.8㎡,总成交金额520620.5。其中住宅地块4宗。

昆山2-1号(开发区长江路东、东新街南)地块位于昆山市区中心地段,市政府南侧。受511新政影响,针对此次土拍出了补充公告,对市场指导价及一次报价有效区间做了调整,市场指导价由111990万元调整为100239万元,一次报价有效区间由139988—151187万元调整为110263—111988万元。指导价降幅达到11.7%,一次报价有效区间降了将近3个亿,地价控制成效显著,这也导致有40家房企参与最终一次报价,激烈程度可见一斑。

(二)太仓

季度太仓市经营性建设用地共出让15宗,成交面积555298.1㎡,总成交金额508735。其中商住地块2宗、住宅地块10宗(其中核心地段优质地块3宗)。

太仓2019-WG-1号(科教新城东仓新路东、天如路南)地块位于南部科教新城,毗邻上海嘉定区,是太仓生态宜居改善居住的热门板块,周边配套尚未成型,价值提升空间大,太仓当地居民对科教新城板块认可度较高,板块内新房供不应求,在自由报价阶段,建发直接加价1.88亿,以封顶销售前一手的价格将该地块收入囊中。

(三)常熟

季度常熟市经营性建设用地共出让7宗,成交面积350828㎡,总成交金额633880 其中商住地块1宗,住宅地块4宗。

常熟003号(高新区东南大道南、银环路西)、004号(高新区东南大道南、常昆公路东)地块位于东南新区板块,交通便捷,升值空间大,以本地居民改善为主,苏州地价高居不下,各大房企纷纷转战县级市。限时竞价阶段出价非常胶着,最终以高达47%50%的溢价率成交,004号地块需要封顶销售。

005号(文化片区宝山路东、青墩塘北)地块位于常熟市区东部文化片区,属于常熟市三环以内,区域配套十分完善,已拥有体育中心、文化馆、科普馆、昆承中学、常熟中学等高端文体教育配套,有万科、中南、碧桂园、新城等多个品牌小区,也是本地居民热衷的改善板块。

结合区域板块内房价结构,此次土拍地价处于平稳合理的范围。

(四)张家港

季度张家港市经营性建设用地共出让8宗,成交面积229534.1㎡,总成交金额270100。其中商住地块3宗。

此次张家港出让的地块均为商住地块,溢价率不高,相较于其他区域,竞争程度略小。


四、政策方面

2019511,苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(苏府【201938号),坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,其中针对土拍规则的补充内容为“调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价510%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价1025%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整”

昆山、常熟在511新政之前公告的土拍地块,之后 都相应增加了补充公告,对市场指导价及一次报价有效区间做了相应调整,以昆地网(2019)挂字2号公告为例:

调整前(单位:万元)

调整后(单位:万元)

同时补充公告还对竞价超过市场指导价报价规则做了调整:

1、网上竞价超过市场指导价10%以内的,按价高者得的原则确定竞买人,商品房预售条件调整为项目结构封顶后,方可申请预售许可。

2、网上竞价超过市场指导价10%(含)以上的,商品房预售条件调整为竣工验收后,方可申请预售许可,同时网上竞价中止,转为一次报价确定竞得人。


五、综述

在二季度,土地市场热度进一步提升,多个优质地块未拍先火,开拍前十多天就直指现房前一手,4月一周内曾拍出3个地王,高溢价成为常态,吴中太湖新城、尹山湖、甪直板块和园区湖东板块迎来历史新高,让行业内外侧目。当土地市场持续沸腾之时,511调控新政落地,政府从源头上收紧土地政策,66日苏州主城区3号公告严格执行新政,按照新的土地出让报价规则,多宗地块要求配建公租房或人才公寓,进一步推动土地价格回归理性。

从整体成交来看,二季度的供应和成交相比较一季度有大幅增长,随着低地价楼盘售罄,更多高地价楼盘即将入市,推动房价结构性上涨,这种趋势未来仍将延续。


苏州城投地产发展有限公司 肖健

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